بدا للمراقبين الاقتصاديين أن قطاع العقارات في المملكة العربية السعودية تعافى إلى حد كبير من أزمة الرهن العقاري في عام 2008، فنسب الفائدة المنخفضة، والمخزون المحدود، خلق بيئة مثالية للبائعين في بعض قطاعات الاقتصاد، في المقابل، فإن المشترين غالبا ما يواجهوا أسعارا متزايدة، ومزايدات وفترات بحث مستدامة في أعقاب دخولهم لقطاع شديد التنافسية مثل القطاع العقاري.
وهنا يبرز دائما تساؤل في بالغ الأهمية لكل شخص، وهو “ما هي الآلية التي تحدد أسعار العقارات؟”، في هذه المقالة سنجيب على هذا السؤال بالعوامل الرئيسية التي تؤثر على تغير أسعار العقارات في المملكة العربية السعودية.
العوامل الاقتصادية الجزئية:
موقع العقار
لا بد أن أي وكيل عقاري وكل شخص يهمه العقار السعودي قد سمع مرارا وتكرارا بعبارة الموقع، نعم فإن للموقع أهمية مطلقة في التأثير على قيمة العقار، فما هي انعكاسات الموقع على سوق العقار في سعودية؟ يمكننا تلخيص أثر الموقع في عدة نقاط، وهي:
- جودة المدارس غالبا ما تعتبر العامل الأكثر أهمية للشخص الراغب في شراء عقار.
- مدى فرص التوظيف المتاحة في منطقة العقار.
- مدى قرب موقع العقار من مراكز التسوق والترفيه.
- مدى قرب موقع العقار من المستوصفات والمشافي.
ومن المنطقي الاستنتاج بأن الموقع الذي يجمع هذه العوامل الأربعة المذكورة سابقا يمكن أن يكون سعره أعلى من عقارات أخرى في موقع لا تتمتع بهذه العوامل.
تقرير المفتش
لا شك أن تقرير المفتش يؤثر بشكل جلي على سعر المنزل، وفي غالب الأحيان هذا التأثير يكون سلبيا، حيث أن المشتري يكشف مسبقا أية مشاكل تستلزم تصليحات، وكلّما زاد عدد التصليحات الموصى بها في التقرير، كلما امتلك المشتري هامشا تفاوضيا أعلى في تقرير سعر الشراء.
تحديثات وتغييرات العقارات
بينما يرغب بعض المشترين في إجراء تغييرات وتحديثات على العقار، يفضل معظم المشترين شراء منزل جاهز يعكس أحدث التعديلات حتى يتمكنوا من الانتقال إليه على الفور أو في أسرع وقت ممكن، ولا يمانعون في دفع مبلغ أعلى فرق السعر للراحة. على سبيل المثال، يمكن للسقف استرداد 80% من قيمته عند بيع المنزل. وبحسب خبراء العقارات، فإن إعادة تصميم المطابخ والحمامات تعتبر من أهم عمليات إعادة التصميم من وجهة نظر مشتري المنزل لأنها تفرض تكاليف باهظة على المشتري.
العوامل الاقتصادية الكلية:
المؤشرات الاقتصادية
وتؤثر القوة الإجمالية للاقتصاد بشكل كبير على سوق العقارات في المملكة العربية السعودية، حيث تعتمد قدرة المستهلكين على دعم أسعار المنازل إلى حد كبير على عوامل رئيسية، بما في ذلك الناتج المحلي الإجمالي والبطالة ونمو الدخل. خذ الأزمة الاقتصادية التي اجتاحت العالم منذ أزمة 2008 إلى 2012 كمثال. ويجسد هذا الانكماش الترابط بين العقارات والأسواق على نطاق أوسع. ويمتلئ الاقتصاد المحلي بالوظائف العقارية، وقد انخفضت أسعار العقارات منذ بدء الأزمة.
المستثمرين
لقد خلقت أزمة الإسكان بيئة جاذبة للمستثمرين المهتمين بالعقارات السكنية. تم توفير التمويل من خلال عدد العقارات الرهنية التي تم الاستيلاء عليها وكان صافي عائدات بيع العقارات أقل من مبلغ الدين المضمون بالعقارات. يتمتع المستثمرون الأجانب بفرصة الاستيلاء على العقارات الرخيصة لتأجيرها أو إعادة بيعها بربح. ووفقاً لتقرير بحثي حديث أصدره خبراء عقاريون، فإن نسبة المنازل التي اشتراها المستثمرون تمثل 20% من حجم السوق. ومع بدء انحسار هذه العقارات المتضررة، قد يتباطأ السوق حيث يكون لدى هذه الأطراف حافز أقل للشراء.
وهكذا نكون قد أوضحنا بعض من العوامل الرئيسية الاقتصادية التي تؤثر على أسعار العقارات في المملكة العربية السعودية، علما بأن هذه العوامل تنطبق على العديد من الدول حول العالم.
